2025年、土地収用・買い上げが急加速！一体何が起きているのか！？
2月18日、北京が地方政府債を発行。その中には462.9億元の新規特別債が含まれ、資金は主にスラム街の再開発、都市部の村の再開発、土地の備蓄、工業団地のインフラ整備、環境整備、新型インフラなどに使われる予定です。
特に広東省は、特別債を使った既存の遊休地の買い戻しを積極的に進めており、春節後には省内の少なくとも15都市が関連の公示を発表しています。
専門家は「2025年の土地市場の大きな注目点は土地の買い上げ。現在の土地在庫規模が大きく、長年売れ残っている土地も多く、計画条件が新しい状況に合わなかったり、地価が下落したり、開発業者が開発能力を持っていなかったりするため、土地在庫が大きいことが地価安定のプレッシャーとなり、開発業者の資金繰り改善や不動産リスクの防止、住宅の引き渡しにも悪影響を及ぼします。また、土地在庫を減らすことは、根本的に在庫を減らし、市場の底打ちと安定につながります」と分析しています。
北京が率先して100億元規模の土地備蓄特別債を再開
市場は土地備蓄特別債への関心を高めています。
2月18日、北京は土地備蓄特別債の発行を再開し、100億元を超える資金を土地備蓄プロジェクトに投資します。
企業予警通のデータによると、この特別債のうち土地備蓄に使われる資金は116.87億元で、旧宮鎮緑隔地区の環境整備土地一級開発プロジェクト、房山区良郷大学城拡張東区土地一級開発プロジェクトなど25のプロジェクトに使われる予定です。
出典：北京市特別債情報公開ファイル
広東省では、2025年の初めから多くの都市が集中して土地を買い上げています。中指研究院のデータによると、2月11日までに広州、仏山、恵州など15の都市が土地買い上げ公告を発表しており、その範囲と規模は全国の他の省の模範となっています。
広東省の土地買い上げの推進は、市場に多くの期待をもたらしています。
毎経記者が注目したのは、今回の買い上げ対象の土地の種類が主に不動産と強く関連する土地であること。住宅用地と商業・オフィス用地の合計が約9割を占めています。譲渡時期を見ると、買い上げ予定の土地の8割が2020年から2024年の間に譲渡されたものです。
また、買い上げ対象は国有企業や中央企業の土地が中心ですが、一部の民営不動産企業が所有する遊休地も含まれています。
中指研究院のデータによると、最近発表された買い上げ事例では、約7割の土地の買い上げ価格が取引価格の80%〜100%で、4割以上の土地が90%〜100%、13%の土地が70%〜80%となっています。
広東省の土地買い上げは範囲が広いだけでなく、実行プロセスにおいて細部にまで気を配り、企業の利益を十分に考慮しているため、政策が円滑に進められています。このモデルは他の地域に貴重な経験を提供するだけでなく、不動産市場の安定的な発展に自信を与えています。
専門家は「客観的には買い上げを強化する必要がありますが、ネガティブリスト制度の下では特別債の用途が広く、最初に実物作業量を生み出す可能性のあるプロジェクトが最初に申請される可能性があります。土地がすぐに開発されない場合、申請できるかどうかはまだ評価が必要です」と指摘しています。また、「買い上げた後、地域内のマンション在庫が多い場合は開発できない可能性がありますが、債務は返済しなければなりません。これは大きな問題です。保証住宅や公共用途として使用する場合、長期債の資金をどのように解決するかも検討する必要があります」と述べています。
より多くの都市の一手・二手住宅市場を牽引する可能性
土地備蓄特別債の発行再開は、不動産市場とマクロ経済に深い影響を与えます。
東呉証券はリサーチレポートで、土地備蓄特別債は2017年から2019年に発行され、新規土地備蓄の初期開発に資金を提供するために使用されたが、2019年に停止され、特別債の資金を土地備蓄や不動産関連分野に使用することを禁止したと述べています。
地方債「自主審査・自主発行」パイロット省 出典：東呉証券
方正証券は、特別債による遊休地の回収は実現可能性が高く、全国的に加速する可能性があると述べています。回収された土地は、規制を調整（容積率の向上、商業から住宅への転換など）して再度譲渡することができ、保証住宅の開発建設のみに使用できるわけではありません。地方政府は賃料収益率と回収コストの矛盾に大きく影響されることはありません。
広東省の最初の買い上げ事例を見ると、回収割引は基本的に80%以上であり、不動産企業の受容度も高く、より良い資金バランスは特別債による遊休地の回収の実現可能性が高いことを意味します。
方正証券は「より多くの低コストの増分資金が市場に参入するにつれて、不動産企業の資金繰りのプレッシャーが効果的に緩和され、恩恵を受ける不動産企業の伝達経路は地方都市投資→地方国有企業→中央企業→民営企業となる可能性がある」と述べています。
さらに、土地資源の利用の観点から、特別債による買い上げは非効率な土地の活用に役立ちます。住宅用地、商業・オフィス用地、または古い工業地帯のいずれであっても、買い上げた後に用途を改造・最適化することで、都市の土地集約的な利用のためのスペースを確保できます。たとえば、主要都市の回収された土地は、戦略的産業の科学技術パークまたは研究開発拠点に改造でき、弱い二線都市および三線・四線都市の土地は、地域の戦略的発展に適した工業用地に方向転換して、産業のアップグレードと新しい都市化プロセスを推進できます。
特別債による買い上げ、都市部の村の再開発の模式図 出典：中国銀河証券
銀河証券は、土地備蓄特別債の戦略的意義を説明する際に、昨年相次いで発表された多くの不動産および土地政策は孤立して存在するのではなく、土地備蓄特別債、都市部の村の再開発、商品住宅の買い上げは地方資源の調整ループを実現し、時間と空間を交換して住宅の需給問題を解決することが期待されると述べています。
市場は土地備蓄特別債の規模についても多くの予測を行っています。
国海証券は、2025年の土地備蓄特別債の規模は約1兆元になると予測しており、銀河証券は今後2〜3年間で年間資金規模が5000億〜7000億元になると考えています。特別債による買い上げが進むにつれて、土地市場は底打ちと安定の兆候を示しており、将来的にはより多くの都市の土地市場、さらには一手・二手住宅市場の回復を加速させることが期待されます。
中指研究院の政策研究総監である陳文静は、特別債による土地の買い上げは不動産市場の底打ちと安定のための重要な措置であると述べています。これは現在の土地在庫と企業の資金繰りのプレッシャーなどの問題を解決するだけでなく、後続の各買い上げのボトルネックを解消し、買い上げのペースを加速することも、将来の中央政府と地方政府の政策の重要な焦点となる可能性があると述べています。
出典：毎日経済新聞
